據悉，今年以來，已有10家房企因資金鏈斷裂宣告破產。大部分來自熱點省市，其中，重慶（樓盤）4家、安徽2家、廣州（樓盤）1家。其他還有不少房企則是開啟轉型之路，比如銀億開始發展造車業，而寶能則是投入了新能源汽車領域。

    在中小房企紛紛經歷拋售、破產的“凜冬”考驗之時，擁有勢力的頭部房企正在持續尋找優質項目，加快逆勢擴張的步伐。繼今年10月收購華夏幸福(600340,股吧)等多個房地產項目之后，萬科11月再次出手，先后斥資10.35億元以及3.55億元分別接手海航地產資產、嘉凱城(000918,股吧)旗下5個地產項目。

    賣項目求生存

    在房地產行業風向持續趨冷的走勢下，諸多房企掀起一場“去地產化”風潮，進而實現轉型發展，尋求新的盈利增長點。此前，中航地產(000043,股吧)將證券簡稱變更為“中航善達”，并表示未來將聚焦物業資產管理業務。中天金融(原中天城投(000540,股吧))也表示，將以246億元出售旗下地產業務，從房地產投向金融行業。

    此外，嘉凱城發布公告顯示，公司及其子公司擬以整體掛牌起始價不低于審計凈資產3.55億元的價格，公開掛牌轉讓5個房地產資產包。目的是為了公司進一步加快存量去化、增強流動性，有利于公司集中精力發展第二主業。

    還有部分房企則面臨資金鏈斷裂的困局，不得不接受消失的命運。據北京（樓盤）產權交易所公告顯示，僅11月，欲賣股加速離場的中小房企就增加到了11家，遠超前幾個月。

    其中，沈陽德信利和房地產開發有限公司100%股權將以1元價掛牌轉讓。天津（樓盤）凱華奎恩房地產開發有限公司轉讓100%股權，轉讓底價為4563萬元。據了解，截至今年10月底，沈陽德信利和房地產公司總資產僅為153.69萬元，總負債卻高達4423萬元。天津凱華奎恩房地產開發有限公司凈利潤為-235.44萬元，總負債為34037萬元。

    “房地產企業往往在不同的時點選擇不同的布局策略，從而最大限度地收獲市場紅利，回避市場風險。”中研普華研究員黃相龍告訴《中國產經新聞》記者。

    前幾年房地產業的瘋狂拿地擴張，給房企帶來的是高負債率。現在上市房企的負債率都達到80%，有的甚至超過了100%。在這種情況下，銀行等金融機構不敢貸款給房企。同時，中小房企在國內外債券市場、IPO、股權交易市場融資的難度都很大，而且成本也很高。所以，融資難、融資貴導致了中小房企無法通過繼續借債，來度過資金不足的危機。

    易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《中國產經新聞》記者采訪時指出，實際上包括江西、安徽、河南等省份，這兩年房地產市場開始崛起，部分中小房企反而是有機會起來的，這會帶來較大的市場發展機會，類似中小房企包括上市和收并購的可能性是非常大的。“房地產市場未來集中度會繼續上升，但不見得所有中小房企會破產。”

    但同策研究院總監張宏偉認為，預計2019年房地產行業規模化趨勢仍將持續，中小型房企因融資困難，資金鏈承壓，或面臨生死考驗。更多小型房企會選擇和中大型房企合作開發或被并購等方式繼續生存或離場。

    地產業迎“洗牌期”

    與此同時，有實力的頭部房企似乎正在迎來“暖春”。《2018年1-11月全國房地產企業拿地排行榜》顯示，伴隨房地產市場調控的深入，規模化成為撇不開的情結，房企在業績競賽中加速奔跑。TOP50企業1-11月拿地總金額高達17819億元。其中，萬科以1250億元拿地金額位居榜首，碧桂園和保利分別以1200億元和926億元位列第二三名。

    榜單還指出，龍頭房企在土地市場的優勢凸顯，土地資源集中度加速提升。TOP3房企拿地金額均超900億，萬科和碧桂園更是以超1200億元的拿地金額領先行業。TOP10企業1-11月拿地總金額達7609億元，占TOP50企業的42.7%。

    融創中國曾公告表示，出資收購萬達原文旅集團和13個文旅項目的設計、建設和管理公司，總對價約為62.81億元。

    此外，萬科也在頻頻抄底拿地、接盤項目。10月，萬科斥資32.34億元收購華夏幸福旗下5家公司部分股權，獲得位于河北涿州、大廠、廊坊和霸州市的多宗土地，總用地面積約33.93萬平方米，均為住宅用地。進入11月后，萬科又收購了海航旗下廣東興華實業有限公司100%股權，轉讓價款約10.35億元，加上一筆5.47億元的原股東貸款，交易價款合計為15.82億元。隨后，嘉凱城公告稱，將旗下5家公司股權出讓給萬科，交易價格為3.55億元，以及約30億元的股東債權款，合計約33.58億元。

    “對于此類房企拿地來說，恰是說明了在行業集中度的情況下，其更有機會去抄底和并購項目，體現了市場降溫下的一種新的投資策略。而且近期部分企業資金方面壓力或比較大，這個時候獲取項目的談判權應該還是比較大的。”嚴躍進分析稱。

    事實上，本輪調控其實也是地產業“大洗牌”，根據全國前19強房企的上市公司年報分析，其合計土地儲備面積折合成規劃可建面積大約相當于19億平方米，它們去年全年合計銷售面積為3.2億平方米，以此推算，未來兩年，這19家房企不用再拿一宗地，也可以銷售5.9年。這證明大房企儲備的土地是完全夠用的。

    “90%的中小房企會退出地產項目。到2020年，20強房企可能將會占據市場份額的60%以上。”新城控股集團股份有限公司高級副總裁歐陽捷坦言。

    在張宏偉看來，市場調整期往往是大企業尋求擴張的最好時機，與直接通過招拍掛方式從地方政府手中獲得土地相比，通過并購獲得的土地成本往往會更低，項目性價比高。“未來房地產行業集中度會進一步提升，過去是大魚吃小魚，最近兩三年是快魚吃慢魚，未來還將會出現大魚吃大魚的場面。”