8月末，房企密集發布中報潮接近尾聲。據不完全統計，截至目前，已有超過40家上市房企發布了2018年上半年業績報，包括萬科、中海、碧桂園、恒大在內的一線房企和以陽光城、綠城、富力、旭輝為代表的千億軍團均交出了中期成績單。值得一提的是，從接連發布的中期業績報中可以窺見房企發展思路的新轉變：領軍的龍頭房企開始有意識放慢擴張步伐，更加注重提升利潤率、降低負債率、放緩拿地節奏、不斷加快在長租公寓領域的投資和探索等。與之相對的，第二三梯隊的絕大多數房企踩下規模擴張油門，彎道超車野心不減。

    規模導向仍然占據主導，然而“利潤為上”，注重資產回報率等理念也愈發為房企所注重。與絕大多數房企緊踩油門、趕沖規模相比，龍頭房企諸如碧桂園、萬科、恒大主動降速之舉，讓今年8月這個中報披露季相比以往有了那么一點不一樣。

    龍頭房企降速

    2018年上半年，碧桂園連同其合營企業及聯營公司累計實現銷售金額約4124.9億元，同比增長42.8%，完成去年全年銷售額的74.9%。繼2017年全年銷售躍居房地產行業第一以來，碧桂園再度穩坐龍頭寶座。

    盡管業績表現出眾，但對于公司2018年下半年的發展，碧桂園集團總裁莫斌在中期業績發布會上明確表示，下半年公司發展將進入“提質控速”新階段，以“零傷亡”作為企業追求的長期目標，并從內部管控和外部監督兩方面追根溯源地全面提升公司管理水平。有評論稱，這意味著曾經以“快”著稱的碧桂園，正在全面轉換車道，步入效益和質量優先的新紀元。

    從業績數據來看，萬科上半年的規模擴張意愿并不十分強烈，中報銷售榜排名第二的萬科，其業績增長速度在近三年呈降速之態。2018年中報顯示，萬科前6個月的合同銷售額為3046.6億元，同比增速不足一成。該增速水平不僅落后于今年上半年房企銷售的平均增速35%，對比萬科2016年上半年69.9%及2017年上半年45.8%的銷售增速，已是連續第三年下降。

    值得注意的是，恒大同樣也在主動尋求降速。從近日發布的年中報告來看，拿地一貫積極的恒大，今年上半年也選擇了放緩投資。中報顯示，2018年上半年，恒大銷售額3042億元，同比增長24.6%；上半年新增土地儲備3086萬平方米，同比下降54%；拿地金額446億元，同比下降約67%，拿地規模明顯收縮。

    而此前，恒大總裁夏海鈞曾公開提及2017年恒大兩個發展模式的轉變：即“規模型”向“規模+效益型”轉變，經營模式從“三高一低”向“三低一高”(低負債、低杠桿、低成本、高周轉)轉變。彼時夏海鈞還表示，恒大完成全年5500億元銷售目標不變，在銷售額達到5000億元之后，保證10%-20%的適度增長即可。

    主動降速背后

    有行業人士分析認為，持續多年的規模高速增長之后，龍頭房企已分別進入凈利潤收割期，主動降速反映出了對利潤率的更高追求。

    根據中原地產研究中心統計數據，截至目前，A股發布半年報房企已經超125家，疊加港股合計已經超過140家企業。從房地產企業半年報數據看，除部分轉型的中小企業外，八成房地產企業2018年上半年利潤明顯上漲，在A股126家企業中凈利潤同比翻倍的企業占到了39家，占比高達31%。中原地產首席分析師張大偉更是將房企2018年上半年的業績表現形容為“房地產行業迎接財務數據最好的半年”，認為絕大多數房企收獲頗豐。

    在行業人士看來，龍頭房企尋求降速的背后，均包含對企業未來穩健發展的綜合考量這一因素在內。以碧桂園為例，快周轉、高周轉之下，伴隨而來的高風險已然向企業發出預警。但對土地儲備龐大的房企而言，不可能踩急剎車，就像一部已經開足馬力的超級機器，只能慢慢降溫調檔。

    而降速之于萬科，穩健企業發展的意圖則更加明朗。而對于未來的項目儲備，萬科方面表示“將堅持審慎、穩健的投資策略，項目資源滿足持續發展需要”。

    而穩健經營下良好的財務、資金信用狀況，也使得萬科獲得了行業領先的信用評級。中報數據顯示，截至6月底，萬科持有貨幣資金1595.5億元，遠高于短期借款和一年內到期長期負債的總和609.8億元；凈負債率32.7%，繼續保持在行業較低水平。

    值得一提的是，除了一貫穩健的運營策略使然，戰略上的轉變也被外界解讀為萬科降速的一大原因。萬科萬科總裁、首席執行官祝九勝在此前舉辦的中期業績會上提到，萬科將以“城鄉建設與生活服務商”為戰略定位，而在更早前萬科方面也曾表示，十年后萬科將不再是地產商，而是美好生活服務商。

    不以規模論英雄？

    在同策研究院首席分析師張宏偉(博客)看來，龍頭房企宣布降速，并不意味著房企對于規模不再渴求，只是現階段不再將規模放在首要位置。“即使對外明確表示不設銷售目標，房企內部對于發展規模仍有把控。龍頭房企業績數據也表明，銷售不設限之下，房企也收獲了不同程度的業績增長。”

    事實上，現階段規模導向仍然存在，在龍頭們踩剎車的同時，二三梯隊的絕大多數房企如旭輝、陽光城，則踩下規模擴張油門。

    旭輝方面就曾表示，近兩年企業的復合增長率接近100%，有信心完成全年1400億元的銷售目標；陽光城在房企規模競速跑中也不甘示弱。統計顯示，2018年合約銷售金額達663億元人民幣，同比增長67.51%。按照今年上半年的銷售業績進行測算，陽光城2018年全年銷售額有望突破千億大關。

    易居(博客)研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析認為，龍頭房企主動降速下，二三梯隊房企奮起直追的心態還是存在的，對于有著規模渴求的房企而言，加快擴張是常規做法。

    對于龍頭房企降速之說，嚴躍進表示，當前房企降速可以概括為“降速不降質”，是企業反思高周轉思路的結果，房企欲通過降速來防范經營風險。此外房企對于利潤率和多元化等方面的追求，也充分說明了企業不再單純追求規模擴張，當前地產企業正不斷研究新的投資模式，并且會不斷尋找新的發展路徑，這也是為了對沖房地產行業調整的風險。

    “當然后續若是市場機會大，那么龍頭房企繼續擴張的可能性也還是存在的。”嚴躍進如是補充道。

    張宏偉分析認為，在今年下半年到明年上半年，房地產市場將出現下行調整，龍頭房企降速能讓企業運行更加安全。對于房企三甲碧桂園、萬科、恒大而言，其當前規模不是其他房企能在短期內超越的。而當龍頭房企規模達到萬億級別后，非住宅銷售類的其他業務如何實現快速轉型和成長，將成為龍頭企業面臨的問題。