樓市調控凸顯因城施策

    “我的貸款能正常審批下來嗎？”某銀行房貸部門負責人向記者反映，近期不少購房者向他咨詢這一問題�！爸灰獥l件符合都可以辦理。不過，由于申請貸款的購房者較多，在審批上要等待一定時間�！痹撠撠熑藢�這一問題作如此回答。

    目前，市場普遍認為隨著房貸風險警示的不斷出臺，信貸政策定向收緊已成定局。那么，情況到底如何？

    房企融資或受更大影響

    今年9月，政府出臺嚴控房地產企業發債的審批政策，收縮融資渠道，控制投資節奏和開發商借款比率。

    目前債券市場已成為房企的主要融資渠道。根據Wind數據，截至10月底，交易所市場發行的債券中，房地產行業共發行873只債券，發行金額合計9354.46億元，占比達25.94%，為交易所市場公司債發行第一大行業。

    “通過抑制房地產開發商融資力度，緩解流動性充裕的房地產開發商盲目高價拍地也可對預期產生影響。”對此，聯合信用評級有限公司(以下簡稱“聯合評級”)評價說，“自2015年公司債放開發行范圍以來，房地產企業通過發行公司債取得大規模低成本資金，但此輪調控已針對房地產企業融資渠道出臺多項限制政策，未來仍不排除相關融資控制措施的進一步出臺�！�

    10月12日，央行召集多家銀行召開商業銀行住房信貸會議，要求各商業銀行加強信貸結構調整，在強化住房信貸管理的同時控制好相關貸款風險；隨后上海市銀監局也對管轄內銀行發出房貸風險警示；10月21日，銀監會召開三季度經濟金融形勢分析會，提出要嚴控房地產金融業務風險，包括嚴禁違規發放或挪用信貸資金進入房地產領域、嚴禁銀行理財資金違規進入房地產領域等。

    相關業內人士認為，上述政策旨在防范房地產高杠桿蔓延為整體市場金融風險。特別是對于熱點城市，為保證區域市場供需平衡，一方面需持續控制投資和投機性需求；另一方面需加大土地供應，減緩土地溢價率過高產生的房價上漲預期。

    部分城市限購限貸仍留有空間

    聯合評級分析認為，本輪調控政策調控力度明顯，但政策針對性強，因地施策特點突出，部分城市突出“補庫存”；本輪調控并不是“去庫存”的結束，而是對房地產“全面去庫存政策”的局部修正。

    記者梳理發現，今年9月至10月間，各地政府密集出臺多項房地產調控政策。截至目前，已有22個城市加入限購限貸行列，不僅包括北京、上海等一線城市，也包括南京、合肥、無錫、佛山等二線熱點城市。

    多數業內人士認為，房地產市場呈現明顯分化特征，因此本輪調控也凸顯因城施策。目前政策的出臺均系抑制熱點城市的房地產投資投機性需求增長，具體到不同城市，則顯現出明顯的思路分化。

    根據聯合評級的分析，一線城市調控最為嚴厲，重點在于抑制投機、去杠杠，同時保證剛需住宅的供應。深圳大幅提高二套房首付比例、提高社保繳納標準等，均為歷史最嚴;廈門、南京、武漢等城市二套房首付比例大幅提升。以上城市大幅提高二套房首付比例，對本地逐漸升溫的房地產投資情緒起到重要的抑制作用，同時有效降低杠桿，預防金融風險的發生;其他城市根據各地房地產特殊情況作出針對性調整，并預防未來投資投機性購房需求增長。

    以深圳市為例，其出臺的限貸政策中，對無貸款記錄的首付款比例最低30%；而對無房但有貸款記錄的首付款比例不低于50%；規定本市戶籍成年單身人士(含離異)限購1套。這一點政策正是針對“假離婚”等投資投機性購房行為，反映出本次調控的精準定位特征。

    此外，部分城市雖出臺相關限貸限購政策，但調控政策較為寬松。以南寧為例，其僅出臺政策指導措施，并未進行限購限貸政策調整，旨在進行預期調整，也為進一步調控預留了空間。

    三四線城市去庫存力度或加強

    易居中國研究院相關數據顯示，截至2016年4月底，全國60個城市中，新建商品住宅存銷比分布在2個月到34個月之間；其中，存銷比最低的城市為南寧和合肥，僅為2個月，庫存規模明顯短缺；而存銷比最高的城市為唐山、丹東等，達到34個月和33個月。

    有研究機構表示，若以存銷比在12個月左右為判斷標準，低于該標準的城市主要包括合肥、南寧、蘇州、燕郊、昆山、南昌、上海、鄭州、深圳、廈門、珠海、北京、天津等城市；而其他城市存銷比大多大于12個月。由此可見，一、二線熱點城市去庫存周期偏短，而大多數三、四線城市庫存仍處于高位。

    采訪中，一些專家向記者表示，由于限購限貸政策的影響，部分購買力或將向三、四線城市轉移。

    聯合評級也同樣認為，中長期來看，全國房地產市場庫存仍高企，去庫存的大方向并沒有發生變化，尤其是三、四線城市高企的庫存仍需較長時間持續消化，房地產市場結構性分化的再平衡仍需相關政策進一步配合。

    另外，此次出臺限購限貸政策的城市并非所有房價大幅上漲城市，主要以一線城市、省會城市和珠三角地區城市為主。聯合評級認為，該特點反映出政策旨在調整購房者對于房價大幅上漲的預期，從而給熱點城市房地產市場適度降溫。