在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控窗口期，蜂擁出臺(tái)政策的城市中，被市場(chǎng)揣測(cè)最多的上海，最終以“實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度”亮相。

    9.30此前兩天，上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局發(fā)布消息稱，自10月8日起，上海市將全面實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。屆時(shí)，房地產(chǎn)登記將改為不動(dòng)產(chǎn)登記，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書和登記證明將停止發(fā)放，代之以頒發(fā)《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》和《不動(dòng)產(chǎn)登記證明》。

    早在今年6月12日，上海市奉賢區(qū)就已經(jīng)率先實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，而此次是在全市范圍內(nèi)實(shí)施，上海也是最后一個(gè)全面實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的直轄市。

    這樣說(shuō)來(lái)，上海即不是首次施行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，也不是全國(guó)首個(gè)或最后實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的城市，缺乏“里程碑”式意味。

    在從緊限購(gòu)、限貸的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控大風(fēng)暴中，看似普通的“不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記”，被對(duì)外經(jīng)貿(mào)大學(xué)公共政策研究所首席研究員蘇培科理解，是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)邁入非理性瘋狂之后，地方政府迫不得已之舉。

    所謂“迫不得已”，即在被房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)重綁架的當(dāng)下，中國(guó)社會(huì)安危需要被考慮。

    負(fù)以如此重任，“不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記”到底能在多大程度上影響房地產(chǎn)市場(chǎng)？

    以房反腐、房產(chǎn)稅、二套認(rèn)定等

    哪一項(xiàng)對(duì)房地產(chǎn)影響最為深遠(yuǎn)？

    以確立物權(quán)為初衷的“不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記”，其本意原不在房地產(chǎn)市場(chǎng)，客觀出發(fā)點(diǎn)也非單純反腐、抑制房?jī)r(jià)。

    “不動(dòng)產(chǎn)”除了房屋，還包括土地、海域，以及林木等定著物。國(guó)土資源部政策法規(guī)司副司長(zhǎng)魏莉華也曾指出，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記是為更好保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)，保障不動(dòng)產(chǎn)交易安全，維護(hù)正常市場(chǎng)交易秩序。

    但不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的完成，將加快房地產(chǎn)稅、遺產(chǎn)說(shuō)等稅種的推出步伐，進(jìn)而間接對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響。

    “房地產(chǎn)稅即使征收，對(duì)房?jī)r(jià)的負(fù)面影響也不會(huì)太大，甚至可能重演羊毛出在羊身上效應(yīng)，最終像房地產(chǎn)交易稅負(fù)一樣，附加在買房者身上，而起到反向抬高房?jī)r(jià)作用”，新城控股集團(tuán)有限公司副總裁歐陽(yáng)捷在接受財(cái)經(jīng)網(wǎng)專訪時(shí)表示。

    同樣，住建部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌也認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記制度對(duì)房?jī)r(jià)影響沒(méi)有想象那么大，因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記制度并不直接影響房?jī)r(jià)，房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅如何收繳也未知，影響房?jī)r(jià)的因素很多，最主要是市場(chǎng)供求關(guān)系、稅收法律、宏觀經(jīng)濟(jì)走向等。

    上海此次發(fā)文實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的意義在于，可能影響更多地方政府效仿，進(jìn)行全國(guó)一盤棋統(tǒng)一登記，通過(guò)實(shí)質(zhì)性大數(shù)據(jù)庫(kù)、以房反腐，來(lái)震懾房?jī)r(jià)。

    “不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記”影響房地產(chǎn)市場(chǎng)這一主要路徑，在蘇培科看來(lái)是“迫在眉睫”，他認(rèn)為，要想攔住失控的房?jī)r(jià)和邁入險(xiǎn)境的房地產(chǎn)，必須要?jiǎng)佑弥厝�，即房地產(chǎn)市場(chǎng)深度反腐和建立中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)大數(shù)據(jù)庫(kù)。

    大數(shù)據(jù)庫(kù)的建立，將一改以往不同城市間數(shù)據(jù)不通狀況，二套，甚至多套住房的認(rèn)定和識(shí)別將變得輕而易舉。由此，買房門檻將相應(yīng)提高，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資、投機(jī)行為起到抑制作用。

    “我不殺伯仁，伯仁卻因我而死”。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記目標(biāo)與輻射面可能不盡匹配，無(wú)論是房產(chǎn)稅、以房反腐、二套房認(rèn)定，和其他更多由不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記引發(fā)的結(jié)果，都將或多或少產(chǎn)生影響，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸回歸真正的居住屬性。

    不動(dòng)產(chǎn)登記能否完成既定目標(biāo)？

    細(xì)數(shù)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記“攔路虎”

    2015年3月1日，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》正式施行之時(shí)，市場(chǎng)觀點(diǎn)紛紜，聚焦最多的莫過(guò)于房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格可能被波及，“短期看好，長(zhǎng)期看空”成為當(dāng)時(shí)主流看法。而至目前，無(wú)論不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記發(fā)展進(jìn)程的快慢與否，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍在自我空間里翻騰變化，幾經(jīng)起伏。

    這可能因?yàn)槿珖?guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記暫未全面落實(shí)，即使各地陸續(xù)在落地，但因未完成全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，而難以發(fā)揮其效。

    《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》施行至今已歷時(shí)近20個(gè)月。據(jù)國(guó)土資源部數(shù)據(jù)顯示，截至今年7月21號(hào)，全國(guó)170個(gè)地市、1451個(gè)縣（市、區(qū)）實(shí)施了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記。

    國(guó)土資源部多次提出要在2016年年底之前完成全國(guó)所有市縣發(fā)放《不動(dòng)產(chǎn)證書》目標(biāo)。目前來(lái)看，全國(guó)335個(gè)地市中有近半數(shù)未能完成任務(wù)，而距離截止時(shí)間僅剩不到3個(gè)月。

    北京大學(xué)法學(xué)院房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波表示，市縣級(jí)落實(shí)推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)登記政策，最大的問(wèn)題在于“錢”，目前政策僅規(guī)定登記收取費(fèi)用，但查詢信息沒(méi)有明確規(guī)定，登記部門工作的積極性，以及中央是否統(tǒng)一劃撥經(jīng)費(fèi)，都將會(huì)影響政策落實(shí)。

    除此之外，在全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的推動(dòng)、落地過(guò)程中，也面臨著客觀問(wèn)題。樓建波分析，一是實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)登記，將改變房屋交易管理和不動(dòng)產(chǎn)登記同一部門，一條線處理情況，不動(dòng)產(chǎn)登記部門沒(méi)有交易時(shí)的審查手續(xù)，提交兩次則失去便民、提效意義；二是歷史數(shù)據(jù)整合問(wèn)題。

    長(zhǎng)期以來(lái)，全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記仍存在分散登記、職能交叉、各自為政等問(wèn)題，造成不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)不明晰、管理權(quán)責(zé)不明確，阻礙了不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)交易的正常運(yùn)行。

    全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記任重而道遠(yuǎn)，時(shí)間節(jié)點(diǎn)拉緊著地方政府的神經(jīng)，上海此時(shí)出臺(tái)全面實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，多少起到揚(yáng)鞭促馬的作用。

    但，即使各地政府完成了國(guó)土資源部提出的目標(biāo)，后期也可能出現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化、各地?cái)?shù)據(jù)銜接、技術(shù)打通等問(wèn)題，而造成全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)聯(lián)網(wǎng)的進(jìn)一步滯后。

    盡管如此，全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記“一直在路上”。

    現(xiàn)今房地產(chǎn)市場(chǎng)獨(dú)自起舞，未感其效，但全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度將來(lái)徹底落地發(fā)揮的效力，與其目前進(jìn)展速度可能并不成正比。